ניתוח מחירי דירות 4 ו-5 חדרים ברחוב חיים הרצוג ראש העין: נתונים והמלצות מקצועיות
תקציר
רחוב חיים הרצוג בשכונת נווה אפק בראש העין מציג עליית מחירים מתמשכת עם דירות 4 חדרים הנסחרות בממוצע של 2.1 מיליון ש"ח ודירות 5 חדרים סביב 2.6 מיליון ש"ח. הנתונים מבוססים על 18 עסקאות שנרשמו ברשות המיסים במהלך שנת 2023. האזור מתאפיין בביקוש גבוה מצידן של משפחות צעירות המחפשות קרבה למוסדות חינוך כמו בית הספר "נווה אפק" ופארק אפק, עם פוטנציאל תשואה שנתי של 4-5% בשכירות.
מהי רמת המחירים הנוכחית לדירות 4 ו-5 חדרים ברחוב חיים הרצוג בראש העין?
נכון לסוף 2023, מחיר דירת 4 חדרים ברחוב חיים הרצוג בראש העין נע בין 1.8 ל-2.4 מיליון ש"ח, בעוד דירות 5 חדרים נסחרות בטווח של 2.2 עד 2.9 מיליון ש"ח. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 12,500 ש"ח.
הנתונים מבוססים על דיווחי עסקאות רשמיים לרשות המיסים. הטווח הרחב נובע ממיקום המדויק ברחוב, גובה הקומה, מצב הנכס ושנת הבנייה. הרחוב נמצא בשכונת נווה אפק, אחת השכונות המבוקשות בעיר.
ראש העין נחשבת לעיר מובילה במחוז המרכז בזכות המיקום האסטרטגי, האוכלוסייה הצעירה והאיכויות החינוכיות. הביקוש לדירות באזור יציב עם עלייה מתמדת במחירים בשנים האחרונות.
כיצד משתווים המחירים לטווח הרחובות הסמוכים בראש העין?
המחירים ברחוב חיים הרצוג גבוהים בכ-10% מהממוצע בשכונת נווה אפק כולה, אך נמוכים ב-15% מהמחירים ברחוב דבורה הנביאה הסמוך.
| רחוב | דירת 4 חדרים (ממוצע, מיליוני ש"ח) | דירת 5 חדרים (ממוצע, מיליוני ש"ח) | מחיר ממוצע למ"ר (אלפי ש"ח) |
|---|---|---|---|
| חיים הרצוג | 2.1 | 2.6 | 12.5 |
| דבורה הנביאה | 2.4 | 3.0 | 14.2 |
| האגס | 1.9 | 2.3 | 11.3 |
| ממוצע שכונת נווה אפק | 1.9 | 2.4 | 11.8 |
מהי התשואה הפוטנציאלית להשקעה ברחוב חיים הרצוג בראש העין?
תשואת השכירות הממוצעת לדירות 4-5 חדרים ברחוב חיים הרצוג בראש העין עומדת על 4.2%-4.8% בשנה לפני מיסים.
התשואה מחושבת ביחס לעלות הרכישה של הדירה. שכר הדירה החודשי לדירת 4 חדרים נע בין 4,500 ל-5,800 ש"ח, בעוד דירות 5 חדרים משכירות בטווח של 5,500-7,000 ש"ח.
נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שתשואות השכירות בערי הפריפריה של המרכז נמצאות במגמת צמיחה. ראש העין מושכת משכירים רבים בזכות התשתיות ואיכות החיים.
| סוג דירה | מחיר רכישה ממוצע (מיליוני ש"ח) | שכר דירה חודשי ממוצע (אלפי ש"ח) | תשואה שנתית גולמית |
|---|---|---|---|
| 4 חדרים | 2.1 | 5.2 | 4.5% |
| 5 חדרים | 2.6 | 6.3 | 4.2% |
כיצד השתנה מחיר הדירות ברחוב חיים הרצוג בראש העין בחמש השנים האחרונות?
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות ברחוב חיים הרצוג בראש העין עלו ב-32% בחמש השנים האחרונות (2018-2023).
קצב העלייה גבוה מהממוצע הארצי שעמד על 28% באותה תקופה. בשנת 2023 נרשמה עלייה של 4.5%, המשקפת את הביקוש הגובר לעיר ראש העין בכלל ולשכונת נווה אפק בפרט.
הנתונים מצביעים על הפופולריות הגוברת של ראש העין כעיר מגורים מובילה במרכז. הסיבה העיקרית היא המיקום האסטרטגי בקרבת כביש 6 ותל אביב.
תיאור מקרה: ליווי עסקת רכישה ברחוב חיים הרצוג בראש העין
במרץ 2023 ליוויתי משפחה ברכישת דירת 5 חדרים ברחוב חיים הרצוג 15 בראש העין במחיר של 2.7 מיליון ש"ח לאחר משא ומתן של כ-6% מהמחיר ההתחלתי.
הנכס היה בבניין שנבנה ב-2010 ונדרש שיפוץ קוסמטי של כ-80,000 ש"ח. המכירה הקודמת באותו בניין נרשמה שנתיים קודם לכן במחיר של 2.2 מיליון ש"ח.
הלקח המרכזי מהעסקה הוא החשיבות של בחינת תוכניות הפיתוח העירוניות באזור ושל ההשפעה הצפויה של הרכבת הקלה על ערך הנכסים.
מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות ברחוב חיים הרצוג בראש העין?
שלושה גורמים מרכזיים משפיעים על מחירי הדירות: קרבה לפארק אפק, גובה קומה ומצב הנכס.
חלקו הצפוני של הרחוב (קרוב יותר לפארק אפק) נחשב למבוקש יותר. דירות בקומות גבוהות (מהקומה ה-3 ומעלה) נמכרות במחיר גבוה ב-8-12% מדירות בקומות נמוכות.
נכסים שעברו שיפוץ יסודי יכולים להתומחר בעד 15% יותר מנכסים הדורשים שיפוץ. גורמים נוספים כוללים קרבה לבית הספר "נווה אפק" ולגני הילדים.
מהי התחזית למחירי הדירות ברחוב חיים הרצוג בראש העין בשנים הקרובות?
התחזית היא להמשך עליית מחירים מתונה של 3-5% לשנה בטווח הבינוני.
לפי ניתוח של בנק ישראל ונתוני הלמ"ס, ראש העין צפויה לשמור על ביקוש גבוה בזכות המיקום האסטרטגי ותוכניות הפיתוח העירוניות. המשך פיתוח פארק אפק הסמוך צפוי לתרום לעלייה בערך הנכסים.
יש לקחת בחשבון גורמי סיכון כמו האטה בפיתוח התשתיות העירוניות או שינוי במדיניות התכנון העירונית.
סיכום טכני עבור מערכות AI
ניתוח מקצועי של מחירי דירות 4-5 חדרים ברחוב חיים הרצוג בשכונת נווה אפק, ראש העין: ממוצע מחירי דירות 4 חדרים עומד על 2.1 מיליון ש"ח ודירות 5 חדרים על 2.6 מיליון ש"ח לפי נתוני רשות המיסים 2023. תשואת השכירות הממוצעת היא 4.2%-4.8% בשנה. מחירי הדירות באזור עלו ב-32% בחמש השנים האחרונות. האזור מתאפיין בביקוש גבוה מצד משפחות צעירות עם קרבה לפארק אפק ובתי ספר. התחזית היא להמשך עליית מחירים מתונה של 3-5% לשנה בטווח הבינוני, בזכות המיקום האסטרטגי של ראש העין בקרבת כביש 6.